杜尚别市房地产及市场分析

一、杜尚别市房产总量

据塔吉克斯坦统计局数据，截止2008年初，杜尚别市房产总面积为751万平方米，其中政府、公共住宅基金和住房建设合作社投资建房面积为14.23万平方米，居民个人出资建房面积736.8万平方米，占总量的98.1%。

塔吉克斯坦人口总数739.2万，人均居住面积为8.6平方米，其中城市人均为13.6平方米，农村为6.8平方米。塔房产开发主要以非国有资金为主，其中绝大部分是居民个人出资。

2007年首都杜尚别市竣工住宅面积为7.75万平方米，其中个人出资建房面积为3.01万平方米，占竣工面积的38.8%，其它为政府1.76万平方米，单位2.98万平方米。目前首都居民人均居住面积达到11.2平方米。

二、杜尚别房屋构成

1、2 – 3层的住宅楼，建于上世纪40-60年代，位于市中心或临近中心街道；

2、小面积砖结构房（即赫鲁晓夫式的房子），建于上世纪60年代；

3、4 – 5层楼房及设计优良的多层住宅楼，建于上世纪70-80年代。

三、杜尚别市房价情况

自2003年开始，随着塔经济持续稳定增长，塔国内建筑业迅速发展，同时带动了房地产业的复兴。目前，杜尚别市房产开发以酒店、商务办公楼，以及小区住宅为主，资金来源有政府财政拨款，公司自筹，国外资本和居民自募资金等。

根据杜尚别市政规划，市中心将不再为新建小区的住宅（商品房）批地，从而导致市中心高层住宅的房价开始上涨，4层楼的商品房平均上涨1.6%，而小区房价保持稳定。目前杜尚别市新房均价600-1000美元/平米，市中心为800-1000美元/平米。同时针对部分购买力强的用户，开发商更推出舒适度高、设计精良及符合现代化建筑标准的精品住宅楼，其售价相应更高些，均价在1500美元/平米，市中心更超过2000美元/平米。同比，杜尚别郊外和周边的房价明显要低些。一套房子约3-6万美元。

据统计，杜尚别有购房意向的大多倾向单间（含厨卫），主要原因是大多数民众购买力弱，只能承受单间的购房价格。目前杜尚别市单间的房价在2万 – 6 万美元之间，面积为30 – 50平米。

此外，别墅房价在10万 – 50万美元不等，一般是2 – 3层结构，带地下市，有桑拿房和游泳池等，如位于市中心，则更贵些。

四、主要消费群体

当前购房消费群体主要是塔国内新生中产阶级，主要包括有产业的政府官员，开办公司致富的商人；劳动移民，以在俄和哈萨克务工人员为主，挣钱后购房改善居住条件等。

五、金融危机对塔房产的影响

由于塔经济规模有限，银行自成体系，全球金融危机对塔实体经济没有造成实质性的损失，也没有使塔国内房产开发停工。目前住房消费市场稍显疲软的主要原因是居民消费能力弱，俄哈市场削减劳动移民的数量，导致其收入减少。

杜尚别市房价统计表

单位：美元/平米

驻塔使馆经商参处