2004-11-10 来源：驻乌克兰大使馆经济商务参赞处

　　【编者按】正如诸多分析人士预测的一样，乌克兰总统库奇马再一次挥舞他的大棒，否决了乌议会提出的暂停出售乌克兰农用土地至2008年1月1日的法律草案（详细分析见《简述乌克兰的农业改革（二）》）。
姑且不论乌农用土地自由交易从何时开始，但趋势不可阻挡。本文将对有关乌农用土地的法律现状、土地的价格和土地交易的主体等问题进行分析，以供国内各级部门和企业在开展与乌克兰农业合作时参考。

一、法律问题悬而未决，总统、政府和议会各持己见
乌克兰议会暂停出售农用土地的主要论据是目前乌克兰缺乏买卖农用土地的相关机制，根据现行的《乌克兰土地法》，乌政府应在2002年5月15日之前制定好一系列关于土地交易的规章制度（约40个法律草案），并尽快建立规范的土地交易市场。但到目前为止，11个已经起草的相关法规都还尚未提交议会审议。除此之外，政府还必须建立从土地的分段划界、土地评估到土地变更的登记程序以及创建土地银行等一系列配套体系。显然，乌政府对于从2005年1月1日即将开始实行的土地自由交易制度准备不足，虽然只剩下两个月的时间了，但无论是政府还是乌商业界，对于乌土地的价格、哪些主体将从事土地的买卖交易等问题仍然是云里雾里、无所适从。
赞成土地自由交易的一方持另外一种观点。乌克兰国家土地资源委员会认为，作为土地自由交易制度实行前的准备工作，乌政府当务之急是制定好以下四个法律草案：（一）《乌克兰国家地籍簿》；（二）《乌克兰国家土地抵押银行法》；（三）《乌克兰土地市场法》；（四）确立好土地作为个人资产的法律基础。而余下的各项规章、制度只需及时跟上即可。该观点也得到了乌部分法律专家的赞同，他们认为，虽然根据现行的土地法律，农用地块的分段划界工作尚不能真正开始，但国家土地委员会完全可以根据自己的工作章程，开始着手实施地籍登记和体系创立工作。同时，大部分专家期望，乌政府应尽快出台《国家土地地籍薄》和《乌克兰土地市场法》，为土地交易的前期工作打下良好的法律基础。
二、乌现行的土地法律有空可钻
虽然按照乌现行的土地法律规定，乌严禁农用土地买卖行为，但因法律存在很多漏洞，实际上乌土地交易正通过其它一些“地下程序”秘密进行。
暂停出售农用土地的规定丝毫未影响到某些地块的“交换”，其中包括出售给乌政府各机关部门。因为根据乌现行法律，按照“土地交换”合同而进行的置换活动是完全合法的，并且可以将农用土地置换成诸如汽车、冰箱、建筑材料等物品或者是相应面积的地块。土地换物品的交易活动因交易方式的不同，难易程度各异，但都必须建立在“交换”的原则基础上。乌克兰现在通行的土地“交换”程序大致如下：
（一）甲公司宣布发行股票；
（二）乙农民持有个人农用土地所有权证；
（三）甲公司与乙农民签订“交换合同”，将乙农民的个人土地按相应价值折算成甲公司股票；
（四）甲公司将乙农民的土地划归甲公司财产名下（即变更土地所有权主体），并在乌国家注册中心予以登记；
（五）甲公司在提交各种文件并设法在注册中心登记后，再按照乌政府502号决议，合法变更该地块的土地用途；
（六）丙公司按照合法程序从甲公司手中购买该地块。
乌克兰土地的“地下”交易量很难估算，乌克兰议员卡捷林丘克认为，每年的交易额大致为5000万美元左右，也有部分业内人士认为会在7000－8000万美元左右。
三、乌克兰农用土地的价格
乌政府部门5年前曾对乌农用土地的价值进行过评估，根据该评估报告，乌每公顷农用地的价格约为8573格里夫纳（约合1587.6美元）。部分专家认为，这一数字显然被高估。他们认为，在计算土地价格时，应充分考虑农业生产的收益率，而根据乌官方统计的数字，乌农业从业人员的收益率极低，因此农用地的实际价格肯定会低于乌政府的评估价。乌农业企业的收益状况见下表：

目前在乌克兰，已经取得土地权证的农民大致都是以每公顷100－500美元的价格购买的。专家预计，乌农用地初次被出售时，肯定是以极为低廉的价格成交，真实价格应该是在该地块至少被倒手三次以后才会出现。
乌克兰各地区的农用地的估算价格见下表：

四、谁将在乌克兰土地市场上率先出售农用地？
乌克兰如果顺利进行农业土地改革，土地可以自由合法买卖的话，谁将出售属于自己份额的土地呢？这也是乌政府和各农业分析人士面临的难题。
乌政府官员及大农场主认为，乌克兰大部分农民在几乎毫无成本的条件下取得土地，会以极其廉价的价格迅速出售自己的农用地。但我们认为，乌克兰农民会因所处的地区不同，对待自己土地的态度也会不一样。当然不排除这种情况，得到土地的农民有近一半为退休人员，这些退休人员无心、无力耕种自己的土地，会不计成本地卖掉自己的土地份额，如外喀尔巴阡州的一些大农场主就曾以10－60美元/公顷的价格购买了不少面积的农业用地。同时，乌克兰西部地区农民不太愿意从事农业生产，许多耕地被闲置、撂荒，实行土地自由买卖制度后，西部地区的众多农民肯定也会以较低的价格迅速出售农用地。
但在乌克兰的某些地区，尤其是乌南部各州，农民对待土地的态度就截然相反，很多农民通过各种形式得到土地所有权（南部各州人均拥有土地往往达到15－20公顷），然后出租给各农业生产者使用，每年收取租金200美元左右（或等值的农产品），虽然这只是一笔很小的收入，但当地人认为，这是最为稳定、合法的收入来源，他们肯定不愿意轻易出售属于自己的“铁饭碗”。
在乌克兰的黑土区，人均耕地面积约为5公顷，如果没有相关的农业生产设备和技术，这些肥沃的土地照样被撂荒。统计资料表明，西部地区70％、南部地区85％的农民不愿自己从事农业生产。
综上所述，我们可以得出结论，率先在乌克兰土地市场上出售自己土地的应该是退休人员、通过继承遗产得到农用地的城市居民、以及那些对农业完全丧失耕作积极性的农民。
五、谁将成为乌克兰土地市场上的购买者？
根据乌克兰的现行土地法，自2005年1月1日起，乌克兰农用地所有者可以自由买卖土地，但每个经济实体的土地购买量不得高于100公顷，这一规定将延续到2010年。而实际上这一规定也是形同虚设，大集团完全可以通过组建控股的子公司来大量收购农用地。同时，农民也可以组建自己的股份公司，将各自拥有的土地作为股份注入集团公司。
我们认为，实行土地自由交易制度后，首先愿意购买土地的是各农场主，收购部分土地显然有利于其开展大面积的耕作，提高农业生产收益率。农场主购买土地后，不是租赁给其他生产者使用，而是自己进行精心耕作，因此他们会极为重视土地的可耕性。截至2004年上半年，乌克兰已形成了42500个农场主经济实体。分析人士认为，二分之一的农场主会购买农业土地。
其次是部分农业生产者也会购买自己目前租赁的土地，部分缺乏资金的农民甚至会通过银行抵押贷款来购买土地，以期获得稳定的农业收入。虽然乌克兰新的土地抵押银行尚未组建，但很多乌克兰商业银行对开展土地抵押贷款业务持积极态度，他们认为，土地抵押贷款的风险会比住房贷款和车辆贷款的风险低很多，土地贷款的市场也会越来越大。
毫无疑问，部分大地主更会通过收购廉价土地用于出租，获得租金收入。
同时，部分大企业也会加入到乌克兰土地购买者的行列，各交通干线两旁、各大城市周边的土地将会成为紧俏商品，这些大企业购买土地的唯一出发点就是在适当的时候将其变为非农业用地。
当然，乌克兰的农业土地价格终将由市场决定。目前，土地市场上既有买方也有卖方，问题的关键就是乌政府何时出台法律，允许土地自由交易，从目前情况来看，虽然乌总统一直积极主张尽快彻底实施农业土地自由交易制度，但乌议会和政府显然认为时机尚不成熟。
无论如何，乌农业改革的步伐不会停止，土地自由交易迟早会到来，乌克兰的农业体系、生产方式也因此面临着巨变。期望我国意欲与乌开展农业合作的企业和组织，抓住乌农业改革，尤其是土地改革的良机，以较低的成本获得农业用地，积极推动相关农业合作项目的迅速实施。