2006-08-02 来源：驻爱沙尼亚大使馆经济商务参赞处

内容提要

 

近年来，波罗的海三国——爱沙尼亚、拉脱维亚和立陶宛（以下简称“三国”）经济发展状况良好。三国GDP平均增长率从1999年的0.6%升至2004年的7.8%，2005年更高达9.2%，在欧盟各国中位居前列。持续升温的房地产市场是三国经济高速发展的重要动力之一。

 

近年来，波罗的海三国——爱沙尼亚、拉脱维亚和立陶宛（以下简称“三国”）经济发展状况良好。三国GDP平均增长率从1999年的0.6%升至2004年的7.8%，2005年更高达9.2%，在欧盟各国中位居前列。持续升温的房地产市场是三国经济高速发展的主要动力之一。   

一、三国房地产升温的主要特点：

（一）房地产交易活跃。2005年，在爱沙尼亚共签订房地产交易合同56131份，在拉脱维亚68700份，分别比上年增长31%和8%，立陶宛也有不同程度的增长。

（二）房价持续攀升。爱沙尼亚：2005年，爱房价全线上涨(增幅达17%)，房地产交易量大增。第三季度，爱哈久省标准住房交易量和交易金额分别比上年增长了51%和90%。首都塔林地区住房也是供不应求。8月份，市中心附近的房价从每平方米17,000克朗（约合1086欧元）涨至20,000（约合1278欧元），市中心房价已涨到每平方米30,000克朗（约合1917欧元）。10月份爱标准住房平均价格比年初上涨了25-30%；拉脱维亚：2005年，拉居民房价每月平均涨幅1-3%。首都里加导格瓦河两岸的平均房价为1000-1600欧元/平方米。市中心最贵，达4000欧元/平方米，主要供应外国投资者；立陶宛：2005年，立居民住房价格也不断攀升。首都维尔纽斯旧房平均价格上涨28%，新房30%，老城的房价（旧房和改造房）上涨了40%。

二、三国房地产市场升温的主要原因

（一）经济高速发展导致房地产市场不断升温

自重新获得独立以来，三国经济增长率基本上逐年递增。1999至2005年，三国平均经济增长率分别为6.6%、7.2%和5.6%，高于欧盟平均水平（详见表一）。经济高速增长是三国房地产市场不断升温的重要原因。

 

表一：1999-2005年三国GDP增长率

年份/国家	爱沙尼亚	拉脱维亚	立陶宛
1999	0.3	3.3	-1.7
2000	7.9	6.9	3.0
2001	6.5	8.0	6.4
2002	7.2	6.5	6.8
2003	6.7	7.2	10.5
2004	7.8	8.5	7.0
2005	9.8	10.2	7.5

资料来源：三国统计局、银行、欧洲统计等。

 

（二）个人长期贷款利率偏低

近年来，为了扩大内需发展经济，三国均实行低利率政策，尤其是在个人长期贷款方面。2005年第2季度，爱沙尼亚个人长期贷款年平均利率降至4.1%（比2004年底下降0.3%），同期，个人住宅贷款利率降至3.1%，第3季度虽有所回升，但全年仍仅为3.2%，在三国中最低；2005年，拉脱维亚平均贷款利率较上年也有所下降，全年抵押贷款利率为5%。同年第3季度，拉私人长期贷款金额已占银行贷款总额的50.1%。私人长期贷款增长了80%，抵押贷款增长了70.6%；2005年，立陶宛平均抵押贷款利率4.53%，基本上与上年持平。总的来讲，2005年，三国年平均抵押贷款利率约为4%，比2000年下降了62.5%(详见表二)。低利率政策刺激了个人购买住房的欲望，这是房地产升温的主要原因。

表二：三国年平均抵押贷款平均利率

年份/国家	爱沙尼亚	拉脱维亚	立陶宛
2000年	10.3%	11.1%	10.4%
2005年	3.2%	4.2%(欧元)，5.0%(拉特)	4.53

资料来源：Acro Real Estate公司

 

（三）失业率逐年下降，工资水平稳步提高

随着经济的高速发展，三国失业率逐年下降，工资水平不断提高，这使得居民有更多的资金用于房地产消费。2005年，三国平均失业率为7.3%，比上年下降25.5%（详见表三）。三国平均月工资为442欧元，比上年增长18.8%（详见表四）。

 

表三：1999-2005年三国失业率情况（%）

年份/国家	爱沙尼亚	拉脱维亚	立陶宛
1999	12.9	13.2	15.3
2000	13.9	13.3	16.9
2001	11.9	12.9	17.9
2002	11.3	11.6	13.0
2003	9.3	10.3	11.6
2004	8.5	10.3	10.6
2005	7.0	7.8	7.1

资料来源：三国统计局、银行、欧洲统计等。

 

表四：1999-2005年三国平均月工资情况（欧元）

年份/国家	爱沙尼亚	拉脱维亚	立陶宛
1999	284	225	231
2000	314	268	263
2001	352	282	274
2002	393	297	293
2003	430	298	311
2004	466	314	335
2005	555	350	421

资料来源：波海三国统计局、银行、欧洲统计等。

 

（四）房地产税、土地税较低

与欧洲其它国家相比，三国房地产税、土地税较低。在爱沙尼亚只征收土地税（没有房地产税），年税率一般为土地价值的0.1%-2.5%；在拉脱维亚，每年除了征收1.5%的土地税外，还要对地面建筑物征收1.5%的财产税；在立陶宛，除了征收1%的房地产税，另外还要加征1.5%的土地税。

（五）高素质建筑劳动力短缺，建材价格上涨

入盟后，三国部分高素质建筑劳动力流动到周边老欧盟国家，造成了本地劳动力的短缺，导致劳动力成本上升。同时，建材价格上涨也增加了房地产的成本。

（六）自重新获得独立后，三国均实行开放的市场经济政策。周边一些老欧盟国家增加在三国房产业的投资，这也是导致三国房地产热的一个重要原因。

二、三国房地产市场行情

（一）        居民住房

 

表五：2005年第3季度三国居民住房房价表（欧元/平方米）

地区/国家	爱沙尼亚	拉脱维亚	立陶宛
老城（改造房）	2000起	2500-4000	1700-4000
2000年价格	770-1300	700-1400	500-950
市中心（新房和改造房）	1600-2600	2300-3500	1600-3500
2000年价格	580-870	600-950	400-900
郊外（特色公寓）	700-1100	680-1100	750-1100
2000年价格	260-390	310-430	200-340
郊外（新公寓）	1100-1600	900-1400	1200-1800

资料来源：Acro Real Estate公司

 

（二）办公用房

表六：2005年第3季度三国首都办公用房平均租赁价格（欧元/平方米/月）

	塔林	里加	维尔纽斯
市区高级办公用房（新）	15	13-19	14-17
室外高级办公用房（新）	10-12	13-19	10-12
平均空房率	4-6%	6-8%	8-10%

资料来源：Acro Real Estate公司

 

表七：三国首都现代办公用房总面积（平方米）

	塔林	里加	维尔纽斯
现有办公用房（A、B级）	约185000	203000	170000
计划新建（到2006年底）	约22000	约55000	26000

资料来源：Acro Real Estate公司

 

（三）零售业用房

 

表八：三国首都零售业用房总面积（平方米）

	塔林	里加	维尔纽斯
2005年现有面积	约515000	约536000	约450000
计划新建	0	约90000	约14000
2005年人均面积	1.25	0.37	0.81

资料来源：Acro Real Estate公司

 

表九：三国首都零售业用房平均租赁价格（欧元/平方米/月）

	塔林	里加	维尔纽斯
贸易中心	8-40	10-40	12-70
老城	20-35	30-50	12-35
市中心	30-40	15-40	12-46
最大零售企业占地面积（平方米）	Ulemiste（50000） Kristiine(32000) Viru KK(28000)	Domina(50000) Alfa(39000) Olympia(23000)	Akropolis(110000) Hyper Rimi(22000) Europa(22000)

资料来源：Acro Real Estate公司

 

(四)仓库和生产用房

表十：2005年三国首都仓库和生产用房平均租赁价格（欧元/平方米/月）

	塔林	里加	维尔纽斯
旧生产用房/仓库	0.6-2.5	1-3	1-3.5
新生产用房/仓库	2.5-6.5	1.5-5	2.5-7

资料来源：Acro Real Estate公司

(五)土地

表十一：三国首都无建筑物土地价格（欧元/平方米）

	塔林	里加	维尔纽斯
市中心地段（最高）	900	2000	550
城外，居民用地	30-80	约50	40-60

资料来源：Acro Real Estate公司

有关人士指出，波罗的海三国房地产热还要持续一段时间。为了使通胀率达到马斯特利赫特条约规定的加入欧元区的标准，三国尤其是爱沙尼亚和拉脱维亚不可避免地要采取一些积极的宏观调控措施（例如提高贷款利率）。这势必会对三国房地产市场带来影响，从长远来看，三国房地产价格持续上涨的趋势将有所下降，但近期不会太明显。

 

 

驻爱沙尼亚使馆经商处

二○○六年八月一日