【内容提要】匈牙利政府一直把住房看作提高人民生活福利的核心问题之一，对住房市场实行干预，在实践中通过提供公共住房、政策性住房金融服务和住房补贴等措施支持住房市场的发展，取得了良好的效果。通过政府干预，匈牙利住房资源配置日趋合理，居民住房条件不断改善，社会矛盾趋于缓和。并且通过加强住房建设，带动了国民经济其他相关领域的发展。
【关键词】匈牙利 政府干预 住房补贴 政策性住房金融
【作者简介】代东凯，1975年生，北京大学应用经济学科研流动站博士后。(北京 100871)
匈牙利经济从1994年起开始走出谷底，并缓慢增长，1997年后步人稳定增长阶段，一直保持中等发展速度。2002年，经济总量和居民生活水平已基本恢复到1989年剧变前的水平。2005年匈牙利GDP增长率为4．1％，2006年GDP增长率为4％，2007年GDP为1 917亿美元，人均GDP为1．93万美元，通货膨胀率从1998年的14％下降到2006年的3．7％，但2007年又猛增至7．8％。货币单位为福林，1美元约合180福林(2007年4月)。截至2008年7月，人口共计993万，失业率一直保持在6％以上[1]。虽然转型后匈牙利宏观经济运行一直不够稳定，但政府对于住房市场发展的干预一直不遗余力。
一 匈牙利一直把住房看作是提高人民生活福利的核心问题之一
匈牙利政府极为重视住房建设，把没收的和逐年新建的住房统一分配给居民，实行低房租政策。这项政策是与“住房不是商品”的认识和职工工资收入较低实际相联系的，在20世纪50年代起过积极作用。从50年代开始到住房制度改革之前，匈牙利政府十分重视居民住房建设，发展的速度较快。但并没有解决传统住房体制的矛盾，包括住房紧张、分配不公、财政负担过重、由国家承担建设和分配非商品性住房等。
匈牙利在1989年以前就开始了改革进程，改革措施不可避免地会影响到住房体系，主要是所有权结构和住房金融改革。改革过程中，大部分经济成分是国有经济，经济和政治体制由中央政府主导，经济以短缺为特征，受到收入水平的限制不足以享受理想的生活水平。在住房和住房金融领域存在着大量的政府干预，需要相当高的财政预算资金支持新的住房建造，政府对租金实行强制的无效率管制。在这种政治和经济条件下，住房市场存在大量的不合法或黑市交易的现象，导致住房建设和分配过程中出现腐败。由于宏观经济环境不稳定，导致住房投资下降，住房产出相应减少。补贴体系的改变对住房产出有严重的影响，1998年住房产出甚至低于转型前的水平。
在转型前5年时间里，匈牙利的GDP负增长18．22％，工业生产实现负增长30．56％，国家失业人员逐年按照一定正比例增长，5年共实现增长51．79％；国家通货膨胀的增长结果是触目惊心的，5年增长了268．12％[2]。匈牙利高通货膨胀率导致了住房价格上涨速度远远超过了居民平均收入的增长速度，加剧了住房价格与居民支付能力之间的矛盾。
鉴于此，匈牙利政府通过直接参与和间接干预等形式，确保居民的住房需求逐步得到满足，住房质量逐步得到改善(见表1)。
到20世纪90年代末，匈牙利政府已经充分认识到公共住房是住房体系中的一个重要组成部分，缺乏公共住房会引起巨大的政治问题，缺少公共住房部门被认为是对成功添加了战略性限制。匈牙利政府在积极的宏观经济改变的支持下开始采取有效行动，开始恢复公共住房部门，提高公共住房的供给量。
表1：1960～2000年匈牙利住房基本情况表
| 住房数量(百万) | 每百户住房居民 | 每百户住房拥有的房间数量 | 拥有3个及以上房间数量的住房百分比(％) | 综合状况较差的住房数量百分比(％) | |
| 1960年 | 279 | 349 | 147 | n．a． | n．a． |
| 1970年 | 314 | 327 | 164 | 10．8 | 65．9 |
| 1980年 | 355 | 302 | 199 | 24．3 | 37．7 |
| 1990年 | 386 | 274 | 237 | 40．5 | 18．7 |
| 2000年 | 406 | 260 | 263 | 45．9 | 15．0 |
资料来源：Joysef Hegedus and Nora Teller，“Household Interviews Report：Hungary”，www．tudelft．nl／liVe／pagina．jsp? id＝72d39530—86ea—4a35—8768—a67e45b91c94&lang＝nl&binary＝／doc／Toussaint．pdf，November 2005．
匈牙利居民通过借款购买住房的前提是社会经济稳定，居民有正常稳定的收入来源，且住房金融的利率长期稳定、波动幅度不大。然而，住房资金融通的期限越长，贷款人和借款人共同面临的通货膨胀风险和利率风险就越大。因此，匈牙利住房市场的发展需要依靠政府对于住房金融的干预，提供稳定的资金融通渠道和方式，居民对于住房金融的发展有合理的预期，才会选择通过借助住房金融来实现购买自有住房的愿望。并且通过政策性住房金融对于利率的限制，还可以降低居民的实际购房成本。
上述政府干预手段在匈牙利的应用取得了一定的成绩，在宏观经济不稳定的情况下，改善了居民的居住条件，保障了居民的住房福利，在一定程度上缓解了住房价格与居民购房支付能力不足之间的矛盾，使中低收入居民的住房得到一定程度的改善，并对匈牙利住房市场化和社会化的改革进程提供了政府支持。
二 在住房补贴政策的大力支持下开展住房私有化
匈牙利政府将住房发展的主要方向确定为私有化，在住房补贴和住房金融的支持下，大幅度提高了住房自有化的比例。如表2所示，匈牙利在1990年到2000年期间的住房保有条件结构发生了较大变化，2000年年底住房自有化率达到了92％，远高于美国等发达国家的水平(根据一项2005年的国际研究报告数据[3]，在发达国家中瑞士住房私有化率最低刚达到35％，而西班牙最高达到85％，美国处于中等偏上水平接近70％)，这主要源于匈牙利政府将大力建设住房补贴体系和发展政策性住房金融作为主要手段来推动住房私有化的发展。
(一)匈牙利的住房补贴发展与住房私有化紧密联系
为了解决支付能力的问题，匈牙利引进了有效率的住房津贴体系，同时改善服务供应效率和执行体系，但受益的居民低于总居民人数的10％，而需要帮助的居民占总居民人数的35％一50％。缺口较大，主要有以下几条原因：一是缺少资源，政府迫于财政收支压力的限制，在尽力缩减财政支出，减少财政政策的效用；二是这一计划的主要部分是由地方政府来管理施行的，而地方政 率，如果没有重建服务供应方，这一计划无法获得府在财政紧缩的压力下也在不断的减少支出成 资金的进一步支持。
表2：转型国家住房保有权结构差异情况表
| 国家 | 人均GDP占欧盟25国平均标准的百分比(％) | 租赁住房占国家住房存量的百分比(％) | 自有化住房占国家住房存量的百分比(％) | 其他保有条件住房占国家住房存量的百分比(％) | |||
| 2004年 | 1990年 | 2000年 | 1990年 | 2000年 | 1990年 | 2000年 | |
| 匈牙利 | 60．5 | 26 | 7 | 74 | 92 | - | 1 |
资料来源：Martin Lux，“Housing Systems’Change on the way tO EU—Similarities and Differences，Integration or Convergence” http：／／enhr2006—ljubljana．uirs．si／publish／PII_lux．pdf，Ljubljana 2006．
强调住房津贴计划应该成为完整的社会福利计划的一部分是非常重要的，资金通过福利的形 式转移给居民，居民获得福利收益后会将其中的一部分用于住房消费。匈牙利到了2002年住房津贴的比例已经少于4％。另外，匈牙利还引入了两种计划，社会和成本租金计划，成本租金计划要求租金的最低标准为投资成本的2％。
作为住房私有化的结果，整体住房存量的15％～20％从国有产权变成了私有产权。转型前，匈牙利国有产权住房出租占到25％的份额，在城市中的地位是举足轻重的，私有化使产权占有结构发生了戏剧性的变化。私有化本身隐含着巨大的优惠，价格只相当于市场价格的10％～15％。作为私有化的结果，2000年租赁住房占到8％，而其中只有4％是国有住房，因此可以说匈牙利住房部门已经被私有产权主宰。虽然私有化从住房政策角度看是一个充满矛盾的过程，但短期却有积极的财政效用，因为2／3的公共部门租金收益来自于政府补贴。
现在住房补贴体系改变了。20世纪90年代，官方统计的住房补贴占到GDP的3．7％，而1991年超过总的居民补贴2／3部分被用于过去贷款的利息补贴。1993～1994年，与借款相关的补贴减少了，住房投资的增值税优惠被废除了。作为这些严厉措施的补偿，住房建造和运行购买的比例提高了。这种提高对于住房市场和新建住房有短期的影响，但影响在以后被夸大了。到20世纪90年代末期，利率补贴减少到原来补贴金额的35％，为新建项目留出了空间。除了过去贷款补贴之外，最重要的补贴是住房建造津贴，是根据家庭孩子的数量对于新建住房给予资本补贴。在住房金融补贴中，对于契约储蓄的奖金和住房贷款补贴是重要的，整体预算和超预算补贴从1993年占当年GDP的1．2％下降到1998年的0．8％[4]。
(二)匈牙利政府在转型后对私人购建房规定了补贴的具体方法
一是政府对家庭的补贴。这是一项和鼓励生育政策相结合的社会福利。政府按家庭子女数给予补贴，所有没有房子而想建房和买房的居民都可享受。补贴资金在居民买房时从房价中扣除，居民建房时由银行拨补贴款，然后银行向国家财政领取。匈牙利的住房制度改革使得住房紧张状况得到缓解，为政府节省了大量财力。家庭住房补贴使大多数居民满意又不增加财政开支，使社会福利增加的同时不损害国家经济发展。通过住房改革，大大增强了居民存款的愿望，调动了各方面的积极性，满足了各个收入阶层和各种需求联系消费者的需要。
二是雇主补贴。企业设立住房基金，可在税前利润中列支。基金数量取决于企业经营情况，而每个职工获得多少雇主补贴取决于职工和企业达成的协议，国家不得干预。设立这种补贴的目的是为了鼓励职工努力工作，少量是无偿的，绝大多数是有偿的，但一般无息，而且偿还期限最长可达50年。企业补贴原来只限于建房，现在可用于建房、买房和房屋改建。
三是抵押贷款补贴。抵押贷款补贴包括需求方抵押贷款补贴、资金方抵押贷款补贴和个人收入税抵押贷款支付津贴三种。
需求方抵押贷款补贴。需求方抵押贷款补贴旨在提高新建住房的可获性上。根据规则，只要银行索取的利率不高于政府债券收益和10年期贷款的到期收益率4％之和，利息补贴就等于政府债券收益少于4％的部分。因此，借款者在整个贷款过程中最高限额支付8％作为利息和服务成本，如果通货膨胀下降则补贴会随之下降。这个体系初始阶段会面临较高的初始成本，以后随着财政效应的产生，管理起来会容易一些，而且需求方抵押贷款补贴的条件限制得很严格，只有购买或建造新房的居民才有资格获得。
资金方抵押贷款补贴。在2000年，匈牙利政府提供了一个3％的补贴支持项目，支持发行抵押贷款债券为购买或建造新房和购买二手房的居民提供抵押贷款融资。匈牙利在住房抵押贷款发展初级阶段资金来源主要通过抵押贷款债券，后来逐渐被其他资金来源所替代，到2001年年底所占国内资本市场份额仅为O．3％，发挥的资金融通作用很小。[5]在政府的支持下，抵押贷款银行获得的资金被要求用于支持资本市场信贷和通过分支机构发放给借款人。这项补贴以5年为一个期限，待期满后，在不加重居民负担的前提下会发行新的补贴。
个人收入税抵押贷款支付津贴。自1994年开始，从税收支付的最高抵扣额不能超过抵押贷款还款(利息和本金)的20％，最高35 000福林。它的影响不是很大，因为上限设定得非常低。
2005年年初，匈牙利政府启动了一项对于抵押贷款金融有重要影响的新项目，这项政府担保项目对于补贴抵押贷款和外币抵押贷款同样适用。政府再一次提高了住房建造补贴，并以补贴50％的标准将它的用途扩张到现房市场。这些项目的启动是为了对于抵押贷款补贴项目只帮助富人的批评言论的回应。
匈牙利的住房补贴方案在降低居民获得住房所有权成本方面发挥了重要作用。匈牙利从1995年实行住房补贴以来，不同的补贴方案对国民经济的负担存在着差异，导致了不同的效率与效果，补贴方案没有绝对的优劣之分，需要结合国情做出现实的选择。目前，匈牙利使用的住房金融补贴政策还有重要的可完善的空间，但目前采取的补贴方式造成了政府未来预算的不可持续性。
三 政策性住房金融在住房市场发展过程中占有重要地位
匈牙利从社会主义住房体系转型失败的开端要归因于政府在20世纪80年代发行的长期、低利率的政府住房贷款。当时，居民建房或买房，可按家庭成员计算取得储蓄银行优惠贷款，优惠贷款额不超过建房费用的70％。为了尽可能节约资金，鼓励居民储蓄，1983～1985年，存款总额有多少就可得多少额外的优惠贷款。具体规定[6]：1986年1月1日起，存款5年可得相当存款总额100％的优惠贷款，6年可得总额的120％的优惠贷款，7年可得140％的优惠贷款。如果居民想盖高标准住房，还可向银行申请政策性贷款(限额大约为建房费用开支的15％)，期限5年。1986年1月1日起改为根据贷款金额确定利率，即10万福林以下利率为8％，10～20万福林为10％，20～30万福林为12％，30万福林以上为13％。利率调整后，供求情况由过去银行决定给谁贷款改为由居民自己决定是否要贷款。
(一)政策性住房金融的发展
世界银行的研究显示[7]，匈牙利政府整体的预算赤字和弥补住房部门赤字发放的补贴累计达到了1989年匈牙利全国GDP的7．5％。其中两 个最重要的项目，一是利率补贴(见表3)，占到整个补贴金额的30％；二是对公共部门的直接和间接补贴(间接补贴指从公共住房存量损失的租金收入)占到44％。通过合并银行部门和过去的贷款，并且将公共租赁住房私有化，到1998年住房补贴下降到当年GDP的1．2％。
其间，20世纪90年代中期，住房部门发生了一场深层次的危机。新建住房迅速缩小到相当于20世纪80年代20％的水平，大约是现有住房存量的O．5％，同时伴随着住房存量损坏加剧，住房金融活动基本消失，社会租赁部分下降到存量的4％，住房存量的管理方面同时出现了欠款等几个严重的社会问题，住房贷款基本上消失。1989年住房贷款存量占到当年GDP的16％～17％，而到20世纪90年代末期下降到GDP的1％～1．5％。
20世纪90年代中期，匈牙利基本上没有发生住房贷款。2000年年初，匈牙利政府颁布了积极的住房政策，目的是为了恢复建立住房贷款体系。在为期4年的抵押贷款补贴项目实施过程中，住房贷款份额较原来增长了8倍到9倍，由2000年占GDP的1．5％上升到2003年的5．2％(见表4)，2004年年底占当年GDP的10％。
这时，住房贷款事实上已经不是住房金融的一种资源了，因为贷款存量在1989年可以占到当 年GDP的16％～17％，而到20世纪90年代末已经下降到GDP的1％～1．5％。不合常理的是，在匈牙利市场经济机构包括具有竞争性的银行体系已经建立，住房金融部门的发展却不同于发达经济，在发达国家中60％～80％的住房投资是通过贷款融资实现的。贷款部分收缩包括居民收入标准的下降和不可预见的收入形势，其他两个因素起到主要作用，产权价值的贬值和贷款的实际高利率。到1998年，房价实际贬值已经达到20世纪90年代初期的40％～50％，而这种状况从1998年～1999年开始好转。房价的上升与下降会对居民购买住房的需求产生重要的影响，如果居民预期房价会有一定幅度的上涨，那么居民决定购买住房的投资会产生额外的利润，因此会增加购买住房的需求。
表3：匈牙利2000～2003年需求方利率补贴情况表
| 2000年1月 | 2000年6月 | 2001年1月 | 2001年10月 | 2003年6月 | 2003年12月 | |
| 最大贷款额(百万匈牙利福林) | 8 | 10 | 10 | 10 | 15 | 15 |
| 补贴期限 | 10年 | 10年 | 20年 | 20年 | 20年 | 20年 |
| 补贴对象 | 初次购买新房的居民 | 所有购买新房的居民 | 所有新房购买者和更新房屋贷款 | 所有新房购买者和更新房屋贷款 | 所有新房购买者和更新房屋贷款 | 所有新房购买者和更新房屋贷款 |
| 贷款最高利息限额 | 8％ | 8％ | 8％ | 6％ | 6％ | 可调整 |
资料来源：Jozsef Hegedus and Eszter Somogyi，“An Evaluation of the Hungarian Mortgage Program 2000～2004”， in Jozsef Hegedus and Raymond J．Struyk’s Housing Finance： New and Old Models in Central Europe， Russia， and Kazakhstan，Open Society lnstitute—Budapest，2005．
资料来源：Jozsef Hegedus and Nora Teller，“Security aspects of the homoownership in Hungary”， http://www．mri．hu/downloads/publications/Security_aspects_of_homoownership_in_Hungary．pdf，Budapest 2005．
到20世纪90年代末，主要的机构建立和立法修订工作的完成，实现了规模更大的长期的抵押借贷金融，三种主要的金融机构参与到住房金融当中来，有商业银行、抵押贷款银行和契约储蓄银行。
当政府对于新房建立贷款补贴体系后，对于购买新房的居民给予利息补贴，导致了抵押贷款借贷行为增长很快。建立利息补贴是为了帮助居民更好地利用抵押贷款实现购房计划，这项补贴持续到通货膨胀下降到对于长期抵押贷款可接受的标准。主要包括两种不同种类的利息补贴，对于抵押债券的利息补贴和与新建住房贷款相关的利息补贴。这个项目起始于2000年1月，由于能够获得补贴，抵押贷款债券已经成为抵押贷款的最主要资金来源。
直到20世纪90年代末期，住房信贷市场都是高度集中的，由前国有OTP银行主导，仅仅从1996年起，才陆续有其他商业银行进入住房市场。在零售信贷领域OTP的垄断地位下降得很快，而在住房贷款领域OTP的市场份额只下降了一点点，到1997年仍占有近90％的市场份额。这种情况产生的原因，有前面提到的如低需求、高通胀率、高信用风险等因素，商业银行在1997年以后才陆续进入住房信贷市场，且采取的是谨慎的商业战略。这些新进入的商业银行更多的是采取跟随OTP政策的战略，在商业银行间并没有实现真正的竞争。缺少竞争的直接结果是导致住房贷款实际利率下降得非常缓慢。新的住房补贴 政策在2000年出台，导致了在随后三年多的时间里，住房信贷市场中商业银行和金融机构的数量有了大幅度的上升。根据匈牙利中央统计局的资料，仅2002年住房市场就有16家商业银行、3家住房贷款抵押银行和179家储蓄合作机构参与进来。
由于抵押信贷机构法和抵押债券法的出台，使设立住房抵押贷款银行成为可能。目前，匈牙利住房市场上主要有三家住房抵押贷款银行，土地和抵押贷款银行(FHB)、德属Hypo Vereinsbank和OTP抵押贷款银行。
(二)住房信贷以政府为主导
匈牙利政府为推动住房发展，规定住房信贷的借贷条件，采取向中低收入者倾斜的政策，对住 房信贷实施严格的限制。如住房信贷的借贷条件必须遵循国家的政策法令；借贷条件相对固定化和制度化，借贷双方对借贷条件的选择程度低，贷方自主决定权小。金融机构对住房信贷管理环节比集约管理环节少，属于粗放型的住房信贷管理；住房信贷得到国家直接的保护和保证，金融机构放款原则上服从于国家住房发展的整体利益。因而，住房信贷的发展表现为社会经济政策的推动，而不是金融机构自主经营的经济活动。
匈牙利采取银行按国家指令经营的形式。国家对不同收入的家庭或贷放的对象规定不同的借 贷条件，重点支持中低收人家庭用住房信贷购房建房，对他们提供条件优惠的贷款，甚至给予补贴。住房信贷的借贷条件相对宽厚，但对于收入较高家庭提供的贷款优惠较少；对于购买普通住房的贷款提供较多优惠，而对购买公寓和别墅等较高一级的住房贷款，则提供较少的优惠。
匈牙利还采取了按收入区别贷款和按建筑物分级贷款的办法。侧重于根据贷款物的对象(住房质量等)，同时参照家庭收入的级差，规定不同的贷款条件。普通住房贷款的条件较为优惠；住房质量较高或容积率较小的住房，则提供的优惠较少。匈牙利住房信贷政策作为一项社会经济政 策，重点在于扶植和支持低收入家庭和国营企业工人使用贷款构建住房，他们获得住房贷款的条件是最为有利和最优惠的。居民偿还贷款本金和利息是按月平均计算确定固定的金额。但是，银行规定：对低收入者和国营企业工人的偿还额，在前5年内可少偿还20％，少偿还部分可在以后的偿还期内支付，青年夫妇和有3个孩子的家庭在前5年内也可以少偿还每月偿还额的30％。
为保障年轻夫妇、中低收入者能够买得起房，匈牙利于2004年、2005年相继推出了“安居计划”、“预制板楼优惠贷款计划”。2004年，匈牙利政府推出的“安居计划”主要服务于年轻人，政策措施主要是在贷款利率上给予支持，如年轻夫妇第一次购置旧房的商业贷款利率为9％～10％，政府可以垫付2％一3％，实际上是降低了贷款利率。2005年，匈牙利政府推出的“预制板楼优惠贷款计划”，主要是帮助生活困难的家庭解决住房问题，政府拨出200亿福林专款实施该计划。根据该计划，低收人家庭，可以在政府的帮助下无需“首付”就可以搬进预制板楼，并以5％～6％的利率还贷，15年后就可以得到属于自己的一套经过维护修缮的预制板楼。2005年、2006年，匈牙利政府准备补贴80亿福林，用于升级改造18 000套“预制板楼”。通过“预制板楼”维修翻新计划以及对密集型公寓式住房维修实施财政补贴，匈牙利政府保障了居民整体居住环境质量的提高，盘活了经济转型前房地产的“存量”，引导普通工薪阶层、低收入者合理消费，一定意义上增加了住房供给，降低了住房需求，实现了社会资源的节约。
四 存在的问题
与其他欧洲国家相比较，匈牙利的住房抵押贷款占GDP的比重还是较小的(见表5)，这说明匈牙利政府对于住房金融的支持力度还有待加强，居民通过住房抵押贷款购买住房的能力还需要进一步开发与提高。
2005年，股票市场投资者由于对匈牙利财政赤字过高担心，纷纷将资金撤离匈牙利，造成匈牙利财政支出状况不稳定，匈牙利货币福利面临越来越大的压力，并且与欧元比价屡创新低。经济合作发展组织强烈推荐匈牙利政府通过削减养老金补贴、减少与住房贷款有关的税收减免等方式进行预算改革，促进外贸出口并保持经济稳定发展。2005年7月，匈牙利政府通过了总额达7460亿福利的预算削减计划，而预算削减的重点是“政府支出”。匈牙利2006年削减了9．2％的财政赤字，但是却将通货膨胀率推高到9％，阻碍了2007年国民经济的发展[8]。
资料来源：Nagyne Erzsebet Vas and Gergely Kiss，“Housing Finance in Hungary”， http://www．oecd．org/dataoecd/32/57/1844787．pdf，Warsaw 2002．
由于道路和高速公路的修建工程，建筑业在2005年1～11月保持强劲的增长势头，产值约为90．6亿美元。截至2005年11月建筑工程量增长了12％。住房建设量因为工业和商业性建筑、卫生医疗设施的大量建造而有所减缓。
在提供公共住房方面还缺乏简明的公共住房政策或步骤，去创造需求导向型的、有效的管理和可持续发展的公共住房体系。主要的障碍包括：首先，高通货膨胀率、低的经济增长率、就业状况不稳定、实际工资低增长，这些因素都限制了购买力的增长；其次，促进抵押信贷的立法框架不成 熟，并且执行得较差；再次，文化和政治因素的影响，非正常的经济形势(多数以现金交易)，内部代际间的转移，半所有制特征的租赁住房，非法的住房建造和居民的消费偏好；最后，银行改革的机构障碍，资本市场和银行的控制。目前匈牙利的公共住房实践主要有以下缺陷：一是对于公共住房的建造、维护和管理缺少清晰明确的立法界定，包括公共住房的最低建造标准。二是缺少明确的管理机制，确保公共住房能够覆盖到各种需要的人群，缺少专业机构提供的无家可归人群的统计数据，缺少住房条件、住房市场、居民的具体需求和住房维护的统计数据。三是缺少专业机构和人士 从事公共住房建造、融资、分配、管理和维护方面法规的制定。
尽管8％的居民与储蓄银行有契约协议，但是这些金融机构在住房信贷方面发生的作用很小。主要的原因是随着新的利息补贴体系的启动，它们的贷款条件就不够优惠了。但是，契约储蓄银行在储蓄方面是享有高补贴的。抵押贷款项目对于预算有着非常重要的财政效用，专家们对于这个项目未来的财政成本负担有着激烈的争论。政府2000年主张如果利率下降，那么财政负担可以解决。但是在一个通货膨胀的环境中，利率补贴弱的特征无法预测补贴的真实成本。而且，因为条件经常发生变化，跟踪不同类型贷款的发行并估计它们的未来成本是非常困难的，甚至用一年和其他年度的数据进行比较都不可能，因为在贷款的发放和实际还款方面存在着时滞。
另外一个问题是抵押贷款补贴能够主导住房预算，这意味着大多数支出与过去的住房活动有关。与20世纪90年代初的状况相似，过去贷款的份额占住房预算的75％以上，给新建住房项目留有的空间很小。利率补贴对于发放贷款和开始扩张的住房贷款部分是成功的，在新建住房项目上的作用就不是很理想。但是补贴有负的收入效用，对于公共部门有重要的财政效用。补贴在不同的收人人群中进行分配，分配的结果是，20％最上层收入的居民占有60％的补贴，40％中上层的居民占有80％的补贴。
为什么社会接受这种不平等的补贴体系呢?是因为中低收入阶层居民可以在这个逻辑回归体系中获得好处。随着补贴体系的发展，住房的可获性提高了。然而实际的贷款比例不是80％，而是50％～60％，这意味着获得贷款的条件是个人储蓄至少要达到房价款的40％～50％。获得住房希望最小的是初次购房居民，他们往往不能储蓄到房价款的40％～50％，购买住房需要父母的资金支持。在制定住房政策和发展补贴项目时要 将这个问题重点考虑。与转型地区住房金融发展相关的一个主要问题是在发放住房贷款时是否需要对抵押贷款进行补贴。住房政策领域的专家建议最好的策略是将补贴从市场金融中分离出来。
五 小 结
20世纪90年代末至今，匈牙利政府意识到完善住房政策和解决住房福利的必要性，支持劳动力市场流动，开始解决近10年由于缺乏资金投入而给住房市场建设带来的难题，正视公共住房短缺的局面。与此同时，匈牙利开始尝试一系列的住房政策，包括改善公共住房，解决转型过程中引起的住房紧张问题。这些激励措施引导了匈牙 利的公共住房再开发，提供替代房，引导住房项目的更新。这样做的目的是为了满足社会不同人群的需求，包括低收入者、老年人、残疾人、无家可归者和受种族歧视者。早期的为购买和租赁住房所实行的住房补贴政策进行了调整。但是，这一阶段住房生产的中坚力量仍是私营开发商，几乎占据所有的城区市场。匈牙利的公共住房政策的着眼点已经转向了当地政府和非营利的住房组织。为了解决居民从住房市场获得住房的难题，匈牙利政府通过制定不同的住房政策，来提高居民的住房可获性和引导住房市场的发展。
匈牙利在解决住房问题过程中，较好地发挥 了地方政府的作用，中央政府给地方政府分配一定的资源支持它们进行租赁住房计划。因此，地方政府不得不为中央政府的优惠政策展开竞争，而计划选择的最重要标准就是建筑成本。中央政府规定分配标准，包括年轻家庭和收入标准等等。
尽管匈牙利住房私有化率处于世界较高水平，但并不表明匈牙利的居民能够居者有其屋，住房私有化导致了住房资产严重的分配不均，这主要是因为价格的自由波动导致了中低收入居民难以获得住房所有权。住房是一种特殊的商品，它又是任何居民赖以生存的必需品，因此市场化导向的住房体系在获得经济利益最大化的同时并不 能够保证公平与效率。住房价格信息不对称，土地和房产登记体系不完善等因素都给住房产权的获得和转让带来风险。但是，最主要的还是不断上涨的住房价格与居民实际可支配收入之间的缺口，即使是有效的住房补贴体系也无法完全弥补。因此，较高的住房私有化率并没有完全解决匈牙利居民的住房效率与公平问题。
(责任编辑 常 玢)
[1]The World Factbook： Hungary， http：／／www．cia．gov／library／publications／the—world—factbook／geos／hu．html，October 2008．
[2]代东凯：《转型国家政府干预住房问题研究》，中国社会科学院研究生院博士论文，2008．6。
[3]Michael Atterhog，“Importance of Government Policies for Homeownerjip Rates”，http：／／www．infra．kth．se／BYFA／publikationer／engelskaUppsatserOchRapporter／54．pdf，Stockholm2005．
[4]Jozsef Hegedus and Eszter Somogyi，“An Evaluation of the Hungarian Mortgage Program 2000～2004”， in Jozsef Hegedus and Raymond J．Struyk’s Housing Finance： New and Old Models in Central Europe， Russia， and Kazakhstan， Open Society lnstitute—Budapest，2005．
[5]Nagyne Erzsebet Vas and Gergely Kiss， “Housing Finance in Hungary”，http：／／www．oecd．org／dataoecd／32／57／1844787．pdf，Warsaw 2002．
[6]Nagyne Erzsebet Vas and Gergely Kiss， “Housing Finance in Hungary”， http：／／www．oecd．org／dataoecd／32／57／1844787．pdf，Warsaw 2002．
[7]Jozsef Hegedus and Eszter Somogyi，“An Evaluation of the Hungarian Mortgage Program 2000～2004”， in Jozsef Hegedus and Raymond J．Struyk，s Housing Finance： New and Old Models in Central Europe，Russia，and Kazakhstan，Open Society lnstitute—Budapest，2005．
[8]OECD，“OECD calls on Hungary to stick to economic reform path”，http：／／www．earthtimes．org／articles／show／198020，oecd—calls—on—hungary—to—stick—to—economic—reform—path．html，2008．